Περί αναπλάσεως παρηκμασμένων πόλεων

Ως πρώτη μέθοδος συνιστάται ο βομβαρδισμός.

Επειδή όμως σηκώνει πολλή σκόνη, θέλω να εξετάσω μία ακόμη μέθοδο: την καθ’ ύψος ανάπλαση. Η βασική της ιδέα είναι πολύ απλή και έξυπνη. Την εκθέτω δι’ ολίγων.

Αντιμετωπίζουμε στις πόλεις μας, και μάλιστα στην Αθήνα, ένα τεράστιο πρόβλημα: κατά τις δεκαετίες της μεταπολεμικής ανοικοδόμησης κατασκευάστηκαν κτήρια πανάσχημα αισθητικά, χωρίς χώρους στάθμευσης και επαρκείς κοινόχρηστους χώρους, με χείριστη εκμετάλλευση των ακαλύπτων. Ωστόσο, παρουσιάζεται μια ευκαιρία: αυτά τα παγκοσμίως διάσημα για την αθλιότητά τους κτήρια, τα άβαφα, ασυντήρητα και ακαλαίσθητα, διάγουν ήδη την μέση ηλικία τους ή την έχουν περάσει κιόλας. Το απόθεμά τους πρέπει να ανανεωθή προτού πλησιάσουμε επικίνδυνα το όριο ζωής του φέροντος οργανισμού τους και αρχίσουν οι ένοικοι να κραυγάζουν πού ήταν το κράτος τόσα χρόνια. Ευτυχώς, πρέπει να τα σκοτώσουμε.

Μικρή παρένθεση: οι αρχιτέκτονες, όντες στο όριο του ακαταλογίστου σαν κλάδος, θεωρούν ότι κάποια, καμπόσα, αρκετά από αυτά τα κτήρια έχουν λέει αρχιτεκτονική αξία και αν κατεδαφιστούν θα χάση η Βενετιά τα βελόνια της. Μνημονεύουν δε λιβανιστί τα ονόματα των αγίων της αίρεσής τους, κάτι Μπάουχαους, κάτι Κορμπιζιέδες, κάτι Κωνσταντινίδηδες και Μπίρηδες και τέτοια. Μην δίνετε σημασία, εκτός αν θέλετε να δώσετε, οπότε εξερευνήστε αυτούς εδώ τους χάρτες.

Όπως αντιλαμβάνεστε, πρόκειται για πολύ μεγάλη επιχειρηματική και πολεοδομική ευκαιρία, εκεί στις δεκαετίες 2040 και εξής. Η τεράστια ζήτηση που θα δημιουργηθή στα ιστορικά κέντρα των πόλεων και πέριξ αυτών θα προσελκύση τεράστια κεφάλαια. Η εναλλακτική είναι βέβαια η πλήρης απαξίωση των υπαρχόντων οικοδομημάτων, η εγκατάλειψή τους από τους κυρίους τους, η άφεσή τους στους αστέγους και στα αδέσποτα. Το βλέπουμε εδώ και καιρό να συμβαίνη. Ωστόσο, αντί αυτής της ακραιφνώς ελληνοπρεπούς λύσης, καλό θα ήταν να προνοήσουμε κομματάκι. Ήτοι, να συντάξουμε θεσμούς που να ευνοούν την ιδιωτική επένδυση μεγάλων κεφαλαίων στην Δεύτερη Αστική Ανοικοδόμηση. Με την ελπίδα ασφαλώς να αναδειχθή ομορφότερη από την πρώτη.

Ο τρόπος λοιπόν που έχει προταθή (και δεν είναι ασφαλώς δική μου ιδέα. Δεν μπορώ να θυμηθώ πού τον πρωτοδιάβασα, οπωσδήποτε όμως τον υποστηρίζει σε γενικές γραμμές ο Ραγκούσης, ενώ κάτι ανάλογο έχει προτείνει και ο Μάνος. Για το γενικώτερο θέμα, διαβάστε αυτό το εξαιρετικό άρθρο του ΣΓ, γραμμένο πριν 13 χρόνια) έχει περίπου ως εξής: Βήμα πρώτον, ένα οικοδομικό τετράγωνο απαλλοτριώνεται αναγκαστικά υπέρ του ιδιώτη αναπλαστή. Αυτό συμβαίνει για να αποφευχθή το προφανές πρόβλημα συντονισμού που θα δημιουργείτο αλλιώς. Η αναγκαστική απαλλοτρίωση είναι θεσμός του κράτους δικαίου, αποτελεί συνταγματικό περιορισμό της ιδιοκτησίας, προβλεπόμενο στο άρ. 17 παρ. 2 Σ και, αν δεν την είχαμε, δεν θα είχαμε ούτε σιδηροδρομικό δίκτυο, σχολικά κτήρια και αυτοκινητοδρόμους. Υπέρ ιδιώτη δε είναι δυνατή η αναγκαστική απαλλοτρίωση κατά διακριτική ευχέρεια της διοίκησης, υπό τους ίδιους όρους που συντελείται και υπέρ του κράτους, ήτοι βασικά την ύπαρξη δημόσιας ωφέλειας («Δημοσία ωφέλεια, επιτρέπουσα την αναγκαστικήν απαλλοτρίωσιν ιδιωτικών κτημάτων εις τας εκάστοτε υπό του κοινού νομοθέτου καθοριζομένας περιπτώσεις, υπάρχει και οσάκις προβλέπεται υπό τούτου η επιβολή απαλλοτριώσεως υπέρ ιδιώτου, εφ’ όσον ο σκοπός της εντάσσεται εις την εξυπηρέτησιν του γενικωτέρου δημοσίου συμφέροντος», ΣτΕ 1449/79).

Βήμα δεύτερον, μετά την συντέλεση της απαλλοτρίωσης, ήτοι την καταβολή της αποζημίωσης βάσει του συστήματος των αντικειμενικών αξιών, ο αναπλαστής κατεδαφίζει το οικοδομικό τετράγωνο. Ω τι υπέροχη ημέρα καταστροφής και εν ταυτώ αναγεννήσεως! Άμποτε να δούμε πολλές τέτοιες.

Βήμα τρίτον, ο αναπλαστής ανοικοδομεί το οικοδομικό τετράγωνο, με τους εξής όρους πάνω κάτω: άλφα, η ανοικοδόμηση συντελείται επί του τετραγώνου ως όλου και όχι επί των επιμέρους πρώην οικοπέδων του, ή έστω, σε μεγαλύτερα τετράγωνα, ο χωρισμός γίνεται σε δυο-τρία οικόπεδα. Με τον τρόπο αυτό, επιτυγχάνεται ενιαία αρχιτεκτονική σύλληψη της ανοικοδόμησης. Βήτα, η οικοδομική γραμμή οπισθοχωρεί και το ποσοστό κάλυψης μειώνεται αισθητά έως πάρα πολύ, καταλείποντας χώρο σε τεράστια πεζοδρόμια, ποδηλατοδρόμους και κήπους. Γάμμα, έναντι αυτών των παραχωρήσεων, ο αναπλαστής απολαμβάνει την κατάργηση του μεγίστου επιτρεπομένου ύψους των 32 μ. κατ’ άρ. 15 νέου ΓΟΚ. Η ανάπλαση συντελείται καθ’ ύψος, η καινούργια πολυκατοικία πηγαίνει ταψήλου, τα κτήρια είναι χτισμένα μακριά το ένα από το άλλο, αναπνέουν ελεύθερα, αγναντεύουν άλληλα και ανταγωνίζονται αρχιτεκτονικά.

Η καθ’ ύψος ανάπλαση δεν ενδείκνυται βέβαια για το απολύτως ιστορικό κέντρο της Αθήνας, ένεκα του ανταγωνισμού με την Ακρόπολη. Εκεί θα μπορούσε ίσως η αναγκαστική απαλλοτρίωση να επεκταθή σε περισσότερα του ενός τετράγωνα, ώστε να επιτευχθούν οικονομίες κλίμακος και έτσι να καταστή συμφέρουσα η ανάπλαση.

Ένα άλλο ενδιαφέρον σημείο είναι το εξής: στο Σ καθορίζεται ότι για την νομιμότητα της απαλλοτρίωσης απαιτείται να “προηγηθή πλήρης αποζημίωση, που να ανταποκρίνεται στην αξία την οποία είχε το απαλλοτριούμενο κατά το χρόνο της συζήτησης στο δικαστήριο για τον προσωρινό προσδιορισμό της αποζημίωσης”. Η αποζημίωση αυτή δεν απαιτείται να είναι χρηματική, αλλά μπορεί να είναι και εις είδος (άρ. 6 παρ. 3 ΚΑΑΑ – Ν. 2882/2001). Σκέφτομαι λοιπόν ότι θα μπορούσε να βρεθή μια μέθοδος, ώστε οι ιδιοκτήτες να αποζημιώνωνται από τον αναπλαστή με καινούργια καταπληκτικά διαμερίσματα σε αντάλλαγμα των κοτετσιών που είχαν μέχρι τώρα. Ένα είδος δηλαδή της γνωστής μας αντιπαροχής, μόνο που εδώ έχουμε σύμβαση αναπλάσεως. Θέλει λίγη σκέψη.

Να τα δούμε λίγο στη πράξη αυτά τώρα, γιατί πολλοί μάς λένε ότι δεν γίνονται τέτοια πράγματα. Στην Ελλάδα πολλά δεν γίνονται, αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι δεν μπορούν κιόλας να γίνουν.

Έστω λοιπόν το ΟΤ 89045 του Δήμου Αθηναίων:

Έχουμε τα εξής στοιχεία για το ως άνω χαρίεν οικοδομικό τετράγωνο:

Έκταση, κατά τον φίλο μας τον γούγλη, χονδρικά 43 μ. Χ 88 μ. = 3,8 στρέμματα περίπου. Σε αυτά τα 3,8 στρέμματα στριμώχνονται, αν βλέπω καλά, περί τα 15 κτίσματα σε 15 αντίστοιχα οικόπεδα.
Τιμή ζώνης 1300 ευρώ, προφανώς πολύ υπερτιμημένη αυτήν την στιγμή.
Ποσοστό κάλυψης 60%
Συντελεστής δόμησης 3,6, ήτοι συνολικά περίπου 13.700 τμ. Χονδρικά, ας έχουμε κατά νου ότι αυτό ισοδυναμεί με περίπου 100 τεράστια διαμερίσματα των 137 τ.μ. Σημειωτέον ότι στην παρούσα κατάσταση του οικοδομικού τετραγώνου δεν έχουν εξαντληθή όλα αυτά τα επιτρεπόμενα τετραγωνικά, διότι υπάρχουν και 2-3 μονοκατοικίες.

Πολλαπλασιαζόμενα τα τετραγωνικά που επιτρέπει ο συντελεστής δόμησης με την τιμή ζώνης (13700 Χ 1300) δίνουν ένα γινόμενο κοντά στα 18 εκ. ευρώ (17.810.000 για την ακρίβεια). Αυτό είναι το μέγιστο ποσό της αποζημίωσης, το οποίο είναι αρκετά μεγαλύτερο από το πραγματικό, γιατί στο τετράγωνό μας δεν έχουν εξαντληθή τα οικοδομήσιμα τετραγωνικά. Σε αυτό προστίθεται ως κόστος του αναπλαστή το κόστος οικοδόμησης, έστω 800-1000/τ.μ. Αυτό δίνει συνολικό κόστος κατασκευής πάνω από 2000 ευρώ/τμ, που είναι βέβαια πολλά χρήματα και καθορίζουν τιμή πωλήσεως σημαντικά υψηλότερη. Ο αναπλαστής μπορεί να ρίξη όμως το περιθώριο κέρδους του, αν του δοθή η δυνατότητα να χτίση ακόμη περισσότερα τμ καθ’ ύψος, αν δηλαδή αυξηθή ο συντελεστής δόμησής του. Η άλλη λύση, εκείνη που βρίσκω ελκυστικώτερη, είναι τα 18 εκ. της αποζημίωσης να καταβληθούν σε είδος στους ιδιοκτήτες. Αν σκεφτούμε μάλιστα ότι ένα τριάρι κοτέτσι αξίζει όσο μια γκαρσονιέρα της ανάπλασης, μπορεί ούτε και τόσο, πολλοί ιδιοκτήτες θα πετάξουν την σκούφια τους για να ανταλλάξουν το σημερινό τους διαμέρισμα όχι μόνο με το υπερπολυτελές θηρίο των 137 τμ, αλλά και με κάτι αρκετά μικρότερο, ήτοι θα συμφωνήσουν εκούσια και όχι στο πλαίσιο της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης σε αυτόν τον τρόπο καταβολής της εις είδος αποζημίωσης.

Ας υποθέσουμε λοιπόν ότι, αντί για τα 100 διαμερίσματα που επιτρέπεται να χτιστούν τώρα, ο αναπλαστής αποκτά το δικαίωμα να χτίση π.χ. 200 όμοια διαμερίσματα. Θέλω να σας δώσω να καταλάβετε πόσο συγκλονιστικά αποδοτικώτερη είναι η καθ’ ύψος ανάπλαση. Αν τα 200 διαμερίσματα συναποτελέσουν π.χ. 20 ορόφους, ήτοι με 10 διαμερίσματα ανά όροφο, η απαιτούμενη επιφάνεια του ορόφου είναι 10 Χ 137 = 1.370 τ.μ., συν κλιμακοστάσια συν ανελκυστήρας έστω χονδρικά 1500 τ.μ. και πολύ λέω. 1500 τ.μ. επί ενός οικοπέδου 3800 τ.μ. όμως υπενθυμίζω ότι σημαίνει ότι με ένα πολύ μικρότερο συντελεστή κάλυψης, της τάξης του 40% (1500/3800) αντί για 60%, έχουμε και περισσότερα διαμερίσματα (200 έναντι 100) και τεράστιους ελεύθερους χώρους: το 60% του οικοδομικού μας τετραγώνου είναι πλέον ακάλυπτος χώρος! Εξυπακούεται ότι, αν το οικόπεδό μας ήταν εξαρχής ακάλυπτος χώρος και δεν είχαμε το βάρος της αποζημίωσης των ιδιοκτητών, το ποσοστό κάλυψης θα μπορούσε να είναι ακόμη μικρότερο, π.χ. της τάξης του 20%.

Να δούμε λίγο πρόχειρα και τα οικονομικά του αναπλαστή μας. Είδαμε ότι χρειάζεται το πολύ 18 εκ. για αποζημιώσεις σε χρήμα συν 800-1000/τμ για την νέα οικοδομή. Το ύψος της συνολικής επένδυσης εξαρτάται από τον συντελεστή δόμησης, αξίζει βέβαια να σημειώσουμε ότι για ένα μόνο οικοδομικό τετράγωνο ίσως απαιτηθούν επενδύσεις της τάξης των 40 εκ. ευρώ. Το όλο ζήτημα είναι να προσδιοριστή έτσι ο συντελεστής δόμησης, ώστε, μετά την κατά προτίμηση εις είδος αποζημίωση των ιδιοκτητών, να απομείνουν αρκετά διαμερίσματα προς πώληση. Επειδή από πάνω υπάρχει μόνο αέρας, αυτό είναι καθ’ όλα εφικτό.

Ενημέρωση 14Μαι18 17:41: έκανα κάμποσες διορθώσεις με βάση τις παρατηρήσεις του Β. Βασσάλου.

Ας προσπαθήσουμε λοιπόν να το δούμε σε ένα υποθετικό παράδειγμα. Η ανάπλαση συντελείται με συντελεστή δόμησης 6 αντί για 3,6, οπότε έχουμε 3800 Χ 6 = 22.800 οικοδομήσιμα τ.μ. Έστω λοιπόν ότι ο αναπλαστής οικοδομεί 100 διαμερίσματα των 100 τμ για εις είδος αποζημίωση των ιδιοκτητών. Του απομένουν 12.800 τ.μ., τα οποία τα οικοδομεί σε 128 διαμερίσματα των 100 τ.μ., με κόστος 1000 ευρώ/τμ, ήτοι απαιτούνται κεφάλαια γύρω στα 22,8 εκ. ευρώ για την οικοδόμηση. Αυτά τα 228 διαμερίσματα δίνουν 20-25 ορόφους με συνολικό ύψος 70-80 μέτρα, ή κάπου εκεί (συγκριτικά, οι 25 όροφοι του Πύργου Απόλλωνα έχουν ύψος 80 μέτρα). Έστω επιπλέον ότι υποχρεούται να μεταβιβάση τα 100 πρώτα διαμερίσματα από τα 228 στους ιδιοκτήτες ως (παχυλότατη και πέραν πάσης προσδοκίας) αποζημίωση και του μένουν μόνο τα 128 προς πώληση. Νομίζω ότι εύκολα και πολύ συντηρητικά υπολογιζόμενα μπορεί να τα πωλήση προς 2000/τμ, ήτοι προς 200.000 έκαστο. 128 διαμερίσματα επί 200.000 ισούται προς 25,6 εκ. ευρώ για επένδυση 22,8 εκ., ήτοι απόδοση 12%. Δεν είμαι ειδικός, αλλά μού φαίνεται μια χαρά βιώσιμο (προφανώς, αν χρησιμοποιήσω πιο ευνοϊκούς αριθμούς, π.χ. 250 διαμερίσματα ή 2500-3000 ευρώ τιμή ανά τμ ως τιμή πώλησης ή 800 ευρώ ως κόστος, τα κέρδη του αναπλαστή εκτοξεύονται).

Εγώ λέω λοιπόν ότι γίνεται νομικά, οικονομικά, τεχνικά.